Eine Immobilie vom Bauträger kaufen
Der Erwerb einer neuen Immobilie von einem Bauträger ist eine weit verbreitete Form des Erwerbs neuen Wohneigentums (Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus). Aber worauf sollten Sie achten, wenn Sie einen Kauf mit einem Bauträger verhandeln?
Bauträgervertrag: Was bedeutet das?
Der Bauträger erwirbt Grundstücke oder ganze Wohngebiete und vermarktet diese anschließend an den sogenannten Endnutzer.
In rechtlicher Hinsicht handelt es sich bei einem Bauträgervertrag um einen gemischten Kaufvertrag, der werkvertragliche und kaufvertragliche Elemente umfasst, da das betreffende Objekt beim Abschluss des Vertrages in der Regel noch nicht fertiggestellt ist (Neubau).
Der Erwerber einer solchen Immobilie hat gegenüber dem Bauträger einerseits einen Anspruch auf Herstellung und Übertragung der betreffenden Immobilie sowie andererseits einen werkvertraglichen Anspruch auf Haftung für etwaige auftretende Mängel gemäß §§ 633 ff. BGB.
Die gesetzliche Gewährleistungsfrist gilt für eine Dauer von fünf Jahren (§ 634 a Absatz 1 BGB).
Entscheidend für den Erwerber ist insoweit, dass der Bauträger innerhalb des Bauträgervertrages nach der Auffassung der höchstrichterlichen Rechtsprechung keinen wirksamen Ausschluss der Sachmängelhaftung und der Gewährleistung bzw. keine Verkürzung der Verjährungsfrist vereinbaren kann.
In Bezug auf eine solche Freizeichnung des Bauträgers gilt daher zugunsten des Erwerbers ein Verbot des Gewährleistungsausschlusses und der Verkürzung der Verjährungsfrist.
Leistungen des Bauträgers
Der Bauträger erwirbt in eigenem Namen Grundstücke oder Immobilien, die er anschließend auf seine Kosten bebauen oder sanieren lässt (Wohnungen oder Häuser im Neubau oder Altbau) und anschließend an einen Käufer verkauft.
Der Vorteil des Bauträgervertrags besteht insbesondere darin, dass sämtliche Koordinierungs- und Planungsmaßnahmen sowie Planungsrisiken durch den Bauträger getragen werden.
Die Beantragung der Baugenehmigung, den Erwerb und die etwaige Erschließung des Grundstücks vollzieht der Bauträger, der das Risiko der fristgerechten, schlüsselfertigen Erstellung des Objekts übernimmt.
Für Kaufinteressenten, die kein Interesse an der eigenen Koordinierung der Baumaßnahmen haben, ist der Erwerb vom Bauträger eine attraktive Form des Immobilienerwerbs.
Kaufpreis
Der Kaufpreis wird typischerweise als Festpreis vereinbart. Dies stellt einen weiteren wesentlichen Vorteil des Erwerbs von Wohneigentum von einem Bauträger dar, da er das Risiko des Entstehens unvorhergesehener Kosten trägt.
Der Erwerber kauft in diesem Fall hingegen die Sicherheit, dass ihm in Bezug auf alle durch den Festpreis abgedeckten Leistungen keine weiteren Kosten entstehen.
Klar ist, dass sich der kaufmännisch arbeitende Bauträger die durch ihn erbrachten Leistungen auch innerhalb des vereinbarten Kaufpreises vergüten lässt.
Trotzdem ist der Bau in Eigenregie nicht unbedingt kostengünstiger, da das professionelle Vorgehen des Bauträgers insgesamt ein kostengünstigeres Arbeiten ermöglicht als dies beispielsweise im Rahmen einer individuellen Baubetreuung durch einen Architekten der Fall wäre.
Zu beachten ist jedoch, dass die mit dem Kauf der Immobilie verbundenen zusätzlichen Kosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Kosten für Eintragung im Grundbuch und die Maklerprovision in der Regel nicht im Festpreis enthalten und somit durch den Erwerber zusätzlich zu tragen sind.
Erschließung und Erschließungskosten
Hierbei sollte darauf geachtet werden, ob die Kosten für die Erschließung (Erschließungskosten und Anliegerbeiträge) ausdrücklich als Bestandteil des Festkaufpreises ausgewiesen sind. Erschließungskosten im engeren Sinne bezeichnen die Kosten, die für die Straßenanbindung der betreffenden Immobilie entstehen.
Anliegerbeiträge betreffen hingegen die Beiträge für die Erstellung von öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen für Wasser, Strom und Gas. Insbesondere bei größeren Wohneigentumsanlagen sind die Erschließungskosten häufig nicht als Teil des Festpreises vereinbart, da die entstehenden öffentlichen Kosten für die Erschließung erst nach dem Abschluss der Bauarbeiten endgültig beziffert werden können.
Sind die Erschließungskosten nicht in den Festkaufpreis einbezogen, sollte im Rahmen des Kaufvertrags eine möglichst detaillierte Sonderregelung hierzu getroffen werden.
Diese Sonderregelung sollte ausdrücklich die im Festpreis erfassten anteiligen Erschließungskosten benennen sowie eine abschließende Aufzählung der noch nicht bezifferten und vom Erwerber zu tragenden zusätzlichen Erschließungskosten enthalten. Bei größeren Wohnanlagen empfiehlt sich die Bezeichnung des Verteilungsschlüssels für die Bestimmung des Kostenanteils des betreffenden Erwerbers.
Foto: © fantasista - 123RF.com
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