Was tun bei Immobilien-Mängeln nach dem Kauf?
Wenn man eine Immobilie von einem Bauträger kauft, verspricht dieser oft ein "Rundum-Sorglos-Paket". Haben Sie dennoch nach einem Haus- oder Wohnungskauf Mängel entdeckt, erfahren Sie hier, wie Sie diese geltend machen können.
Verpflichtungen des Verkäufers
Ein Hausverkäufer muss dem Käufer grundsätzlich die Kaufsache frei von Sach- und Rechtsmängeln übergeben (§433 Absatz 1 Satz 2 BGB). Ein Mangel ist hierbei eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit. Bei einem Mangel kann der Käufer Gewährleistungsrechte geltend machen.
Bei einem Hauskauf kann es verschiedene Arten von Mängeln geben: offene oder sichtbare Mängel, versteckte Mängel und arglistig verschwiegene Mängel.
Sichtbare Mängel
Mängel, die der Käufer bei der Abnahme des erstellten Bauwerks kennt oder erkennen konnte, wie beispielsweise ein fehlender Stromanschluss an montierten Steckdosen, sich ablösende Tapeten oder Teppichböden, müssen im Rahmen des anzufertigenden Abnahmeprotokolls ausdrücklich schriftlich festgestellt werden.
Der Bauträger hat im Zweifel bis zur Abnahme zu beweisen, dass das zu errichtende Werk mängelfrei hergestellt worden ist. Der Erwerber hat einen Anspruch auf Beseitigung dieser Mängel, die ausdrücklich gerügt worden sind, er kann aber die Abnahme nicht verweigern, wenn nur kleinere Baumängel vorliegen.
Sichtbare Mängel, die der Käufer einer neu errichteten Immobilie nicht im Rahmen der Abnahme festgestellt hat, können von diesem nachträglich nicht mehr rechtswirksam reklamiert werden (§ 640 Absatz 2 BGB).
Versteckte Mängel
Mit der Abnahme beginnt die Sachmängelgewährleistung des Bauträgers für versteckte Mängel. Dies betrifft solche Mängel des errichteten Bauwerks, die eine Abweichung des Werks vom vertraglich vereinbarten Standard oder von den anerkannten Regeln des Fachs darstellen.
Liegen solche Mängel vor, hat der Käufer einen Anspruch auf Behebung des Mangels beziehungsweise kann im Wege der Selbstvornahme auf Kosten des Bauträgers solche Mängel beheben lassen, wenn der Bauträger die Behebung der Mängel nicht im Rahmen einer ihm gesetzten angemessenen Frist behebt oder die Mängelbehebung schlicht ablehnt.
Zu beachten ist jedoch, dass der Käufer nach der erfolgten Abnahme das Vorliegen etwaiger Mängel zu beweisen hat und daher das wirtschaftliche Risiko für die Veranlassung einer Mängelbehebung in Eigenregie trägt.
Die Gewährleistung des Käufers kann bis zu einer Frist von fünf Jahren geltend gemacht werden (§ 634 a Absatz 2 BGB), danach tritt Verjährung ein. Diese Gewährleistungsfrist kann durch den Bauträger nicht rechtswirksam verkürzt oder eingeschränkt werden.
Arglistig verschwiegene Mängel
Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt vor, wenn der Verkäufer weiß, dass der Erwerber einen Mangel nicht kennt, und den Erwerber nicht darüber informiert und wenn er davon ausgeht, dass der Vertrag bei Kenntnis über den Mangel nicht abgeschlossen werden würde. Bei einem arglistig verschwiegenen Mangel kann sich der Verkäufer nicht auf den vertraglichen Ausschluss der Gewährleistungsrechte berufen.
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