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Immobilienkauf: Die Pflichten des Verkäufers

Letztes Update am Dienstag 25 April 2017 à 05:29 von Silke Grasreiner.

Bei einem Hauskauf, der mit einem notariellen Vertrag besiegelt wurde, hat der Verkäufer zahlreiche Rechte und Pflichten.

Verpflichtungen der Verkäufers

Zunächst ist der Verkäufer dazu verpflichtet , alle Informationen im Hinblick auf die Beschaffenheit der Immobilie mitzuteilen. So muss er den Käufer einer Eigentumswohnung zum Beispiel über die Sozialbindung der Wohnung aufklären, wenn der Käufer die Immobilie zur Vermietung erwirbt.

Außerdem muss er den Käufer über etwaige Rechtsstreitigkeiten, bestehende Mietverträge und Wegerechte usw. in Kenntnis zu setzen.

Kommt der Verkäufer seinen Pflichten nicht nach, geht er das Risiko ein, zur Rechenschaft gezogen zu werden und Schadenersatz leisten zu müssen. Eine Auflösung des Vertrages bzw. ein Rücktritt vom Vertrag kommt ebenfalls infrage.

Vertragskonformer Verkauf

Die Hauptpflicht des Verkäufers besteht in der Verschaffung des Besitzes (§ 854 BGB), das heißt der Übertragung der Sachherrschaft durch Schlüsselübergabe und der Übertragung des Eigentums (§ 433 BGB). Erfüllt der Verkäufer diese Hauptpflicht nicht, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten.

Übergabe der Immobilie

Der Verkäufer sollte die Immobilie erst nach der Unterschrift unter den notariellen Vertrag und der Zahlung durch den Käufer übergeben. Von einer Schlüsselübergabe vor Zahlung wird abgeraten. Die Übergabe kann direkt nach dem Notartermin stattfinden oder spätestens zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt. Es ist empfehlenswert, ein Übergabeprotokoll anzufertigen.

Wird der Übergabetermin vom Verkäufer nicht eingehalten oder verweigert er die Schlüsselübergabe, kann der Käufer seinen Anspruch auf Herausgabe und ggf. Räumung geltend machen. Eine Räumungsklage ist nicht dazu erforderlich, sondern die notarielle Urkunde reicht aus für eine sofortige Zwangsvollstreckung gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.

Haftung für Mängel beim Immobilienkauf

Im Gegensatz zu werkvertraglichen Bestandteilen eines Bauträgervertrags gehört die mangelfreie Übergabe der verkauften Immobilie nicht zu den vertraglichen Pflichten des Verkäufers. Dem Käufer können jedoch bei vorliegenden Mängeln gesetzliche Gewährleistungsansprüche auf Minderung des Kaufpreises oder Rückabwicklung des Vertrages zustehen, wenn die verkaufte Immobilie nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat, die üblicherweise zu erwarten ist.

In der Praxis enthalten Immobilienkaufverträge aber meist umfangreiche Haftungsausschlüsse, sodass der Käufer gesetzliche Ansprüche aufgrund von Mängeln der Immobilie nicht geltend machen kann. So können beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie Mängelansprüche zum Beispiel gänzlich ausgeschlossen werden, anders als dies beim Erwerb einer neu erstellten Immobilie über einen Bauträgervertrag der Fall wäre.

Jedoch kann der Verkäufer seine Haftung nicht grenzenlos ausschließen. Die Grenzen für Haftungsfreistellungen liegen dort, wo der Verkäufer ihm bekannte Mängel der Immobilie wissentlich verschweigt. Erhält der Käufer von einem Mangel Kenntnis, den der Verkäufer wissentlich verschwiegen hat, kann er trotz eines vertraglichen Ausschlusses Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend machen. Er kann dann die Behebung des Mangels, Ersatz des ihm hierdurch entstandenen Schadens und sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen.

Abweichungen von der vertraglichen Flächenmaßen

Bei wesentlichen Abweichungen der Flächenmaße eines Grundstücks kann der Käufer nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 331 BGB) eine einvernehmliche Vertragsanpassung durch die Nachberechnung des Verkaufspreises anhand der realen Grundstücksgröße beanspruchen. Dies führt dann in der Regel zu einer nachträglichen Minderung des Kaufpreises.

Ist dem Verkäufer aufgrund einer erheblichen Abweichung der Grundstücksfläche eine damit einhergehende erhebliche Reduzierung des Kaufpreises nicht zumutbar, kann der Verkäufer vom abgeschlossenen Kaufvertrag zurücktreten (§ 313 Absatz 3 BGB).

Um Rechtsunsicherheiten in Bezug auf die Flächenangaben bei Immobilienkaufverträgen entgegenzuwirken, ist es ratsam, eine exakte Flächenberechnung des betreffenden Grundstücks oder der betreffenden Immobilie im Vorfeld des Vertragsabschlusses vornehmen zu lassen.

Wird beispielsweise bei der Veräußerung eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung ein Pauschalpreis vereinbart und lediglich eine Schätzung der Wohnfläche unter Verzicht auf eine exakte Flächenberechnung vorgenommen, ist es empfehlenswert, im Rahmen des notariellen Kaufvertrages eine spezifische Regelung über den Umgang mit Flächenabweichungen aufzunehmen. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass bei der Feststellung wesentlicher Flächenabweichungen von mehr als 10 Prozent im Rahmen einer Wohnflächenvermessung auf Grundlage der Wohnflächenverordnung eine Reduzierung des Kaufpreises um einen bestimmten Betrag pro fehlendem Quadratmeter Wohnfläche vorzunehmen ist.

Energie und Stromversorgung

Besondere Haftungsfragen und Verpflichtungen des Verkäufers ergeben sich im Falle des Erwerbs gebrauchter Immobilien im Hinblick auf die gesetzlichen Vorgaben in Bezug auf Energie und Stromversorgung. Der Verkäufer muss die Strom- und Gasversorgung der Immobilie beim Versorger abmelden und dort den neuen Besitzer anmelden. Dafür wird der jeweilige Zählerstand abgelesen und abgerechnet.

Foto: © Vladimir Gjorgiev - Shutterstock.com

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