Wie funktioniert eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Definition einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist im deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt. Bevor Sie eine Wohnungseigentümergemeinschaft gründen, sollten Sie die verschiedenen Organe für deren Verwaltung kennen.
Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht der Gemeinschaft aller Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Die Gemeinschaft wird durch die Festlegung von Sondereigentum nach § 3 WEG begründet oder durch Teilung nach § 8 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft gehört zur Rechtsform der Gesamtshandsgemeinschaft.
Die Rechtsfähigkeit besteht bei der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, also für die Teilnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft an Rechtsgeschäften.
Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das maßgebliche Organ der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümerversammlung ermöglicht es den Eigentümern, das Gemeinschaftseigentum zu verwalten (§ 21 Absatz 1 WEG).
Die Versammlung entscheidet hierbei insbesondere über die Fragen des Gebrauchs von Sonder- und Gemeinschaftseigentum (§ 15 WEG) und über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 21 WEG).
Die Einberufung der Eigentümerversammlung hat vorbehaltlich abweichender Regelungen der Gemeinschaftsordnung einmal jährlich zu erfolgen (§ 24 Absatz 1 WEG). Die Einberufung der Versammlung erfolgt durch den Verwalter unter Mitteilung der Tagesordnung.
Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder durch eine Vollmacht vertreten sind (§ 25 Absatz 3 WEG).
Verwaltung durch den Verwalter
Die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften bestellen einen Verwalter, der die praktische Verwaltungsarbeitet leistet. Der Verwalter wird in der Regel durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft (§ 26 Absatz 1 WEG) eingesetzt. Es kann auch Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter geben (§ 21 Absatz 1 WEG), wenn die Verwaltung gemeinschaftlich vorgenommen wird. Nachteile einer Selbstverwaltung sind allerdings, dass die Eigentümer meist nur eine geringe Vorbildung besitzen und dass bei der Verwaltung Neutralität gegenüber allen Eigentümern gewährleistet sein muss, was bei einer Selbstverwaltung schwierig sein kann. Die Aufgaben des Verwalters sind in § 27 WEG beschrieben.
Der Verwalter ist gewissermaßen das ausführende Organ der Eigentümergemeinschaft und hat folgende Aufgaben: Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer und der Hausordnung, Veranlassung der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Verwaltung der Lasten- und Kostenbeiträge sowie der Gelder der Gemeinschaft, Entgegennahme aller Zahlungen und Leistungen in der laufenden Verwaltung. Hierzu gehört insbesondere die Erstellung der Jahresabrechnung zum Ablauf des Wirtschaftsjahres. Der Verwalter muss zudem das Protokoll der Eigentümerversammlung führen (§ 24 Absätze 7 und 8 WEG).
Der Verwalter einer Eigentumsgemeinschaft kann sich gegenüber der Gemeinschaft, Eigentümern oder Dritten schadenersatzpflichtig machen, wenn er die ihm obliegenden Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt und hierbei schuldhaft einen Schaden verursacht.
Verwaltungsbeirat
Den Wohnungseigentümern steht es frei, ob sie neben einem Verwalter zusätzlich auch einen Verwaltungsbeirat berufen möchten. Wird eine Verwaltungsbeirat berufen, ist dieser damit betraut, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen (§ 29 Absatz 2 WEG) und insbesondere den Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Rechnungslegung, Kostenvoranschläge und entsprechende Stellungnahmen vor einer etwaigen Beschlussfassung zu prüfen (§ 29 Absatz 3 WEG).
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