Überblick über die Wohnungseigentümergemeinschaft
Der Begriff der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde im deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt. Hier bekommen Sie einen Überblick über die Eigentümergemeinschaft, die entweder durch einen Hausverwalter verwaltet wird oder durch die Eigentümer selbst (Selbstverwaltung).
Ab wann besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht durch Vollzug, sobald nach der Anlegung der Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt mindestens zwei Parteien im Wohnungsgrundbuch eingetragen worden sind.
Die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bringt zahlreiche Konsequenzen mit sich. Die rechtlichen Beziehungen und Verhältnisse unter den Miteigentümern werden im Kern durch die folgenden beiden Elemente bestimmt: die Vereinbarungen der Gemeinschaftsordung und die Teilungserklärung, die zum Beispiel festlegt, welche Teile der Immobilie zum Miteigentum gehören.
Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer
Wesentlich ist neben der Wahrnehmung der Stimmrechte insbesondere die "solidarische Verpflichtung" der Wohnungseigentümer, die auf der Grundlage des WEG gegenüber Gläubigern der Eigentümergemeinschaft wie Teilschuldner haften.
Gemäß § 10 Absatz 8 des WEG haftet daher jeder Wohnungseigentümer in Höhe seiner Miteigentumsanteilsquote nach außen für alle Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft.
Aufgrund dieses Haftungsprinzips tritt auch jeder Wohnungseigentümer mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in bestehende Verträge der Eigentümergemeinschaft als Teilschuldner mit ein, das heißt er haftet für die Erfüllung dieser Verträge mit. Beispiele hierfür sind der Verwaltungsvertrag für Wohungseigentum, Versicherungsverträge, der Vertrag über Hauspersonal, Wartungsverträge und Instandhaltungsverträge.
Daher ist es von großer Bedeutung, vorab die vergangenen Betriebskostenabrechnungen und Beschlussprotokolle der Eigentümerversammlungen zu prüfen, die etwaige Beschlüsse über die Durchführung von kostenintensiven Instandsetzungsmaßnahmen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums enthalten können.
Pflichten der Wohnungseigentümer zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten
Weiterhin ergibt sich aus der Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft die Verpflichtung zur Instandhaltung des Sondereigentums. Diese Instandhaltung muss stets so durchgeführt werden, dass eine Schädigung des Gemeinschaftseigentums oder Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer verhindert wird.
Vernachlässigt ein Wohnungseigentümer seine Instandhaltungsverpflichtungen, kann er zum Ersatz des hierdurch anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft entstehenden Schadens verpflichtet werden.
Selbstverwaltung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft
Es ist auch möglich, eine Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Verwalter zu gründen. Hierbei treten die Eigentümer selbst an die Stelle des Hausverwalters und müssen die Eigentümergemeinschaft verwalten (Abrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlung).
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