Gebäude: Lässt sich Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen?
Enstehen bei einem Gebäude Renovierungskosten oder Sanierungskosten, kann der Immobilieneigentümer als Vermieter diesen Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen. Für die steuerliche Absetzbarkeit von Instandhaltungskosten gelten einige Regeln.
Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
Unter Erhaltungsaufwand (oder auch Instandhaltungskosten) versteht man Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen (Einkommensteuerrichtlinie R 21.1). Es betrifft somit beispielsweise Reparaturen, Modernisierungen und ähnliche Maßnahmen, die durch die normale Nutzung eines Gebäudes entstehen (zum Beispiel der Austausch von Fenstern und Türen oder die Renovierung des Badezimmers).
Wird das Gebäude wesentlich verändert oder etwas bisher nicht Vorhandenes hinzugefügt, gelten diese Herstellungskosten als Herstellungsaufwand (zum Beispiel der Ausbau eines Zimmers infolge einer Dachsanierung). Dieser kann nur über die Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Genauere Informationen zur Abgrenzung von Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwendungen bei Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden finden Sie in einem Schreiben des Bundesfinanzmisteriums (BMF, 18. Juli 2003, IV C 3 – S 2211 – 94/03).
Verteilung von Erhaltungsaufwand
Der Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich sofort in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Gemäß § 82b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) können Sie alternativ den Erhaltungsaufwand als Werbungkosten auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.
Die Verteilung des Erhaltungsaufwands ist grundsätzlich sinnvoll, wenn der Steuerpflichtige im Entstehungsjahr des Erhaltungsaufwands geringe Einnahmen hat und in den Folgejahren steigende Einnahmen erwartet.
Erhaltungswaufwand bei der Selbstnutzung einer Immobilie
Wer sein Eigentum selbst bewohnt, hat kaum Möglichkeiten, die Kosten von der Steuer abzusetzen. Bei Handwerkerleistungen, wie Reparaturen, Renovierung, Austausch von Fenstern oder Türen usw., sind immerhin die Kosten für Arbeit, Anfahrt und Maschinennutzung anrechenbar, aber nur maximal 1200 Euro pro Jahr oder 20 Prozent. Achten Sie also bei der Rechnung darauf, dass diese Kosten und die Materialkosten separat aufgeführt werden.
Besteht der Erhaltungsaufwand aus haushaltsnahen Dienstleistungen, wie Gärtnern, sind ebenfalls nur die reinen Arbeitskosten absetzbar und nur zum Teil, nämlich maximal 510 Euro, wenn ein Minijobber die Arbeit ausführt, oder maximal 4000 Euro oder 20 Prozent, wenn es sich um einen sozialversicherten Angestellten oder Selbständigen handelt.
Zusätzliche Möglichkeiten bestehen in Ausnahmesituationen wie bei denkmalgeschützten Immobilien und bei Sturm- oder Hochwasserschäden.
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