Wie sind Finanzierungskosten für Gebäude absetzbar?
Für die Finanzierung einer Immobilie kommen auf den Käufer verschiedene Kosten zu. Wie kann man diese Finanzierungskosten für einen Hausbau oder Hauskauf steuerlich absetzen?
Was sind Finanzierungskosten?
Finanzierungskosten sind alle Geldbeschaffungskosten, das heißt die Aufwendungen, die nötig sind, um einen Kredit zu beschaffen.
Diese Finanzierungskosten für eine Immobilie sind als Werbungskosten sofort steuerlich absetzbar, wenn das Fremdkapital direkt für eine Immobilie verwendet wird, die Einkünfte erbringt (zum Beispiel durch Vermietung). Finanzierungskosten für eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie (Eigenheim) können dagegen nicht berücksichtigt werden.
Die folgenden Kosten zählen zu den sofort abzugsfähigen Finanzierungskosten:
Gemäß § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 Einkommensteuergesetz (EStG) sind Schuldzinsen für ein Darlehen als Werbungskosten abzugsfähig. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass nur der Zinsanteil, nicht jedoch der Tilgungsanteil zu den Werbungskosten zählt. Je nach Vertragsbeziehung können Zinsen entweder als Anschaffungskosten des Gebäudes gelten oder als Finanzierungskosten, die als Werbungskosten steuerlich absetzbar sind.
Das Disagio (auch Damnum genannt) ist ein Abschlag vom Nennwert, der bei der Kreditgewährung vereinbart wird. Gemäß § 11 Absatz 2 Satz 4 EStG ist das Disagio sofort als Werbungskosten abzuziehen, wenn es marktüblich ist. Marktüblich ist ein Disagio von bis zu 5 Prozent bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren (BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2003, BStBl. I 2003).
Kann man Finanzierungskosten bei einer gemischten Nutzung steuerlich absetzen?
Problematisch wird die Ermittlung der abziehbaren Finanzierungskosten, wenn das Gebäude teilweise vermietet und teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Lassen sich die Fremdmittel nicht von vornherein eindeutig dem vermieteten Gebäudeteil zuordnen, können die Finanzierungskosten nicht in voller Höhe abgezogen werden. Bei diesen sogenannten gemischt genutzten Immobilien ist vielmehr eine Aufteilung nach den Flächenverhältnissen vorzunehmen (BFH-Urteil vom 24. Juni 2008 IX R 26/06).
Beispiel:
Der Eigentümer bewohnt die Wohnung im Dachgeschoss (30 Prozent Prozent der Fläche). Die Erdgeschosswohnung ist vermietet (70 Prozent der Fläche).
Der Eigentümer kann 70 Prozent der Finanzierungskosten als Werbungskosten abziehen.
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