Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Question

Ich habe mir das Gesetz neulich mal durchgelesen aber nicht besonders viel verstanden. Kann jemand das nochmal für mich zusammenfassen?

benjaminnbar · Answer

Warum eine Mietpreisbremse?
Eine Mietpreisbremse ist erforderlich, weil Mieten auch für Normalverdiener bezahlbar bleiben müssen. 
In den vergangenen Jahren sind die Mieten in Ballungsgebieten und attraktiven Mittelstädten und Uni-Städten zum Teil maßlos gestiegen. Beispiele: Der Unterschied zwischen den Bestandsmieten und den Preisen bei Wiedervermietungen liegt in Münster bei 30 Prozent, in Hamburg und München bei 25 Prozent und in Berlin bei 19 Prozent. Bezahlbare Wohnungen gibt es dort nicht mehr im ausreichenden Maß.
Exzessive Mietsteigerungen in boomenden Wohnungsmärkten sollen mit der Mietpreisbremse unterbunden werden. In solchen angespannten Märkten liegen mehr als 4,2 Millionen der insgesamt 21 Millionen Mietwohnungen. Probleme mit bezahlbarem Wohnen gibt es in begehrten Vierteln vieler Ballungsräume. Bei neuen Verträgen liegen Mieten dort teils mehr als 30 Prozent über bestehenden Mieten.
Nicht gelten soll die Mietpreisbremse bei der ersten Vermietung ganz neuer und umfassend modernisierter Wohnungen.
Nach der Neuregelung müssen Neumieter auch nicht mehr quasi automatisch den Makler bezahlen. Künftig gilt die Devise: "Wer bestellt, bezahlt." Vereinbarungen, mit denen Vermieter diese Maklerkosten auf den Mieter abwälzen, sind dann unzulässig. Wenn Makler gegen diese schärferen Regeln verstoßen, drohen ihnen Bußgelder.
Mieter können künftig auch Auskunft vom Vermieter verlangen, wie ihre Miete zustande kommt.
Das Bundesjustizministerium hat errechnet, dass etwa 854 Millionen Euro pro Jahr an sonst drohenden überhöhten Mietzahlungen erspart bleiben: Mietanhebungen werden geringer ausfallen und Mieter müssen in vielen Fällen keine Maklergebühr mehr Zahlen. Vermietern werden Einnahmen in Höhe von etwa 283 Millionen Euro entgehen.
Wo wird die Mietpreisbremse installiert werden?
In kleineren Gemeinden ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt meist entspannt. Bezahlbare Wohnungen sind hingegen knapp in vielen Metropolen und Universitätsstädten.
Nach Berechnungen des Mieterbundes lagen neu geforderte Mieten etwa in Regensburg um 34 Prozent und in München um 20 Prozent über bestehenden Mieten. Besonders Einkommensschwache und Familien mit Kindern sind benachteiligt.
Die Mietpreisbremse soll also in Gegenden mit einem "angespannten Wohnungsmarkt" wirken. Diese Gebiete sollen die Länder in eigenständig festlegen dürfen. Die Länder sind nah dran, können die Entwicklung gut einschätzen und flexibel auf Veränderungen auf dem Immobilienmarkt reagieren.
Die Entwicklung der Mieten verläuft im Bundesgebiet sehr unterschiedlich. So finden sich auch Großstädte mit entspanntem Wohnungsmarkt, weil die Bevölkerung dort zurückgeht; zugleich aber auch kleinere und mittlere Städte, wo die Wiedervermietungsmieten drastisch steigen.
Das Gesetz zur Mietpreisbremse regelt die Voraussetzungen für die Festlegung dieser Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Es gibt 4 Indikatoren.
Ein Bundesland kann mehrere Rechtsverordnungen erlassen oder in einer Rechtsverordnung mehrere Gebiete mit jeweils unterschiedlichen Zeiträumen bestimmen. Ein Gebiet darf aber nur für maximal 5 Jahre zu einem "angespannten Wohnungsmarkt" erklärt werden. Voraussetzung für den Erlass einer solchen Rechtsverordnung ist, dass die Landesregierung darlegt, 
- auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt und 
- darüber hinaus erklärt, welche Maßnahmen sie in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
Wie funktioniert die neue Mietpreisbremse?
Es wird ein gerechter Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern geschaffen. Wer Geld investiert, soll damit weiterhin auch Geld verdienen können. Aber: Wohnungen sind keine reine Ware, sie sind das Zuhause von Menschen. Da geht es nicht einzig und allein um Profitmaximierung. Wohneigentum verpflichtet.
In Regionen mit schwieriger Wohnungssituation sollen Mieten deshalb künftig nicht mehr willkürlich angehoben werden können, wenn Mieter ausziehen und neue Mieter einziehen. Die neue Miete darf maximal 10 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Das ortsübliche Niveau ergibt sich aus dem Mietspiegel.
Die Regelungen zur Mietpreisbremse sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf.
Die Länder werden ermächtigt, für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung auszuweisen.
Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?
Um mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen, sollen aber nicht nur die Mieten begrenzt werden, sondern auch Investitionen in den Neubau gefördert werden. Um die Investitionsbereitschaft im Wohnungsbau zu erhalten, werden Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen. Eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer auch in Zukunft ohne Beschränkung der Miethöhe vermieten. Neben dem Investitionsanreiz wird so auch Planungssicherheit geschaffen. Ausgenommen von der Mietpreisbremse ist zudem die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Es wird zudem einen Bestandsschutz für Vermieter geben. Eine zulässig vereinbarte Miete kann bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Vermieter werden nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
Wenn eine neu gebaute Wohnung zum ersten Mal vermietet wird oder wenn nach einer umfassenden Renovierung ein neuer Mieter einzieht, gilt die Mietpreisbremse nicht. Investoren und Eigentümer sollen nicht abgeschreckt werden, Geld in den Wohnungsbau und die Sanierung zu stecken. Zudem sollen Eigentümer auch immer mindestens den Preis verlangen können, den schon der Vormieter gezahlt hat, auch wenn dieser höher liegt als nach den neuen Regeln der Mietpreisbremse zulässig ist. Vermieter werden also durch das Gesetz nicht gezwungen, die Miete zu senken.
Stichwort Ausnahmen: Wie genau werden "Neubau" und "umfassende Modernisierung" definiert?
Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals genutzt und vermietet wird.
Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist in der Regel gegeben, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
Finden auch weniger aufwändige Modernisierungen Berücksichtigung?
Ja, auch weniger aufwändige Modernisierungen können weiter beim Mietpreis berücksichtigt werden, und zwar nach den gleichen Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis, vgl. §559 Abs. 1 bis 3 BGB. Sie rechtfertigen also einen weiteren Zuschlag über das hinaus, was nach der Mietpreisbremse zulässig ist. Denn es ist sinnvoll, dass der Vermieter die Wohnung verbessert, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist, und auch, bevor der neue Mieter die Wohnung übernimmt. Deshalb soll dies bei der Kalkulation der Miete auch honoriert werden.
Wie erfährt man, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist?
Maßstab ist der örtliche Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete dokumentiert. Dabei bilden qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sind, genauso wie einfache Mietspiegel die Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung.
Wo es keinen Mietspiegel gibt, können Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete herangezogen werden.
In dem Fall, dass für die Ermittlung der Vergleichsmiete maßgebliche Tatsachen dem Mieter nicht zugänglich sind, aber der Vermieter über diese Tatsachen unschwer Auskunft erteilen kann, hat der Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter, um die Zulässigkeit der vereinbarten Miete überprüfen zu können. Das gilt besonders für die Höhe der Vormiete.
Wie lange können die Bundesländer von der Möglichkeit, eine solche Rechtsverordnung zu erlassen, Gebrauch machen?
Die Ermächtigungsgrundlage für die Länder zur Mietpreisbremse ist auf fünf Jahre begrenzt.
Die Länder können ab Inkrafttreten des Gesetzes bis einschließlich zum 31.12.2020 Rechtsverordnungen erlassen, mit denen ein Gebiet als „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wird.
Rechtsverordnungen, die bis zum 31.12.2020 erlassen werden, bleiben auch noch nach Wegfall der Ermächtigungsgrundlage bis zum Ablauf der in der Rechtsverordnung festgelegten Frist wirksam.
Welche Konsequenzen hat ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse?
Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist die vereinbarte Miete insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Der Mieter muss also maximal nur 110 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. Nach den allgemeinen Vertragsregeln liegt es beim Mieter über seine Rechte zu wachen und diese wahrzunehmen. In Zweifelsfällen sollte er sich rechtlich beraten lassen.
Neben den privatrechtlichen Vorschriften gibt es auch eine Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz § 5, die für eine unangemessen hohe Mietforderung eine Geldbuße vorsieht. Zudem sieht§ 291 Absatz 1 Nummer 1 des Strafgesetzbuchs den so genannten "Mietwucher". Danach wird mit Geldstrafe oder mit Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und in besonders schweren Fällen sogar von bis zu zehn Jahren bestraft, wer besondere Umstände ausnutzt, um drastisch überhöhte Mieten zu bekommen.
Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Ja, der Mieter kann Miete, die aufgrund der Mietpreisbremse vom Vermieter nicht hätte verlangt werden dürfen, zurückfordern. Er muss allerdings einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse nachweisen.
Es gibt doch auch heute schon eine 15 Prozent Bremse. Wozu jetzt noch eine Regelung?
Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die so genannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Diese Kappungsgrenze gilt jedoch lediglich für bestehende Mietverträge, nicht beim Vertragsschluss für Wiedervermietungen. Sie regelt zudem allein, in welchem Tempo eine Miete bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf. Für die Wiedervermietung einer frei gewordenen Wohnung ist das irrelevant.

KathrinV · Answer

Die Mietpreisbremse soll die Mieter vor utopisch hohen und fast unbezahlbaren Wohnungspreisen schützen. Zudem wird darin auch festgelegt durch welche Veränderungen/Verbesserungen am Haus die Miete erhöht werden darf und durch welche nicht.

Diese Regelung gilt aber nicht überall. Sie gilt in Städte wo eine sehr große Nachfrage an Wohnungen besteht, diese aber in der Regel knapp sind. Es trifft also nicht auf einem entspannten, sondern eher angespannten Wohnungsmarkt zu, wie zum Beispiel München. 

Außerdem wird ein Vergleichapparat eingeführt, die örtliche Vergleichsmiete, welche die Durchschnittsmiete innerhalb der örtlichen Eingrenzung darstellt. Diese dient dazu, einen Referenzwert zu schaffen, welcher meist nur maximal um 10% innerhalb dieser Region überschritten werden darf. Dies soll die willkürliche Erhöhung der Mieten unterbinden.
Zudem wird in dem Gesetz noch ausführlich definiert wie sich welche Verbesserungen an dem Wohnhaus auf die Miete auswirken dürfen oder ob sie dies überhaupt dürfen.