Nichterfüllung des Kaufvertrages durch Verkäufer Gelöst

Question

Hallo,

folgender Sachverhalt hat sich ergeben:

A möchte von B ein Grundstück kaufen. B nennt dazu seinen Preis über den auch nicht verhandelt wurde und so von A angenommen wird. Der Kaufvertrag wird aufgesetzt und beide unterschreiben.
Jetzt stellt sich heraus, dass B das Grundstück nicht lastenfrei übergeben kann und somit den Kaufvertrag nicht erfüllen kann/will, weil er sonst Mehrausgaben hätte und diese nicht vom Kaufpreis gedeckt würden. Jetzt möchte B eine Rückabwicklung des Kaufvertrages und droht dem A, sollte er auf Vertragserfüllung bestehen, könne B Privatinsolvenz anmelden.
A ist seinen Verpflichtungen in vollem Umfang nachgekommen, hat den Vertrag eingehalten und seine Zahlungen fristgemäß getätigt. A möchte auf keinen Fall eine Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Wie ist die Situation zu werten, welche Möglichkeiten hat A und kann sich B einfach so aus der Nummer rausnehmen?

MfG,
SanRomFam

SilkeCCM · Accepted Answer

Hallo, 

gibt es inzwischen eine konkrete Entwicklung in dem Fall?

Grundsätzlich ist ein wirksamer Vertrag bindend und muss eingehalten werden. Wenn im Vertrag kein Rücktrittsrecht vereinbart wurde, greift das gesetzliche Rücktrittsrecht, das eine Rückabwicklung des Vertrags nur wegen Sach- oder Rechtsmängeln erlaubt. 

Ansonsten bleibt nur die Möglichkeit der Anfechtung des Vertrags, wenn eine der beiden Parteien im Nachhinein einen Irrtum feststellt. Dabei ist ein Rechtsstreit erstmal kostenintensiv und das Ergebnis ungewiss. 

Welche Auswirkungen eine mögliche Privatinsolvenz des Verkäufers haben kann, hängt davon ab, in welchem Stadium sich die Eintragung von A als neuer Besitzer befindet (Auflassungsvormerkung) und wie lange der Abschluss des Kaufvertrags zurückliegt. Ggf. könnten die Insolvenzgläubiger (bzw. mit deren Auftrag der Treuhänder) den Kaufvertrag im Nachhinein anfechten, um das Haus in die Insolvenzmasse einzubeziehen. Die rechtlichen Hürden dafür sind aber hoch. Es müsste nachgewiesen werden, dass Betrugsabsicht vorlag. Dafür sprechen meist ein unverhältnismäßig niedriger Kaufpreis und der Verkauf an eigene Angehörige, was hier offenbar nicht der Fall ist. Es käme nur noch vorsätzliche Benachteiligung als Anfechtungsgrund in Frage (§ 133, Abs. 1 InsO) und das ist am schwersten nachzuweisen, zumal wenn gar nicht vorhanden. 

Gruß vom CCM-Team