Rücktritt vom Reservierungsvertrag für ein Grundstück

Question

Guten Tag, 

wir sind aktuell auf Grundstückssuche, dabei kam es zu folgendem Sachverhalt:

Wir haben einen Reservierungsvertrag über ein Grundstück (Grundstückspreis 235.000 €, Maklerprovision 4,76 %) abgeschlossen. Der Reservierungsvertrag wurde von uns, dem Verkäufer und dem Makler unterzeichnet. 

Nachdem wir diesen abgeschlossen hatten, wurde ein Notartermin vereinbart (dieser wäre 7 Wochen nach dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags gewesen). Nun haben wir uns doch gegen das Grundstück entschieden und haben nach einer Woche Reservierung wieder abgesagt. Der Reservierungsvertrag enthält nun folgende Klausel:

"Tritt der Verkäufer oder der Kaufinteressent vom Vertrag zurück, so verpflichtet sich der zurücktretende Vertragsteil eine Kostenbeteiligung in Höhe von 3000 € inkl. MwSt. an den verbleibenden Vertragsteil zu zahlen. Die Firma XY Immobilien erhält vom zurücktretenden Vertragsteil eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 0 € inkl. MwSt."

Weiter heißt es:

"Der Verkäufer sowie die Firma XY Immobilien verpflichten sich, das Vertragsobjekt von heute an bis zum Notartermin an weitere Kaufinteressenten nicht mehr anzubieten."

Nach unserer Absage besteht nun der Verkäufer auf der Kostenbeteiligung von 3000 €. 

Hierzu nun meine Fragen:
- Sind die 3000 € Kostenbeteiligung nach gerade einmal einer Woche Reservierung rechtmäßig? 
- Sind Reservierungsverträge überhaupt gültig, wenn sie nicht notariell beglaubigt wurden?
- Das Grundstück wurde nach Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung nicht von den einschlägigen Immobilienportalen entfernt. Liegt hier also schon ein Vertragsbruch des Maklers vor?
- Sind die 3000 € ggf. unangemessen hoch, da der Betrag mehr als 10% der Maklerprovision beträgt?

Sprich, müssen wir diese 3000 € wirklich zahlen?

Ich bedanke mich schon einmal im Voraus herzlich für die Antwort!

Vielen Dank und viele Grüße

SilkeCCM · Accepted Answer

Hallo, 

Sie haben gute Chancen, den Schadenersatz nicht zahlen zu müssen. Schauen Sie mal in diesen CCM-Artikel zum Thema Rücktritt vom Reservierungsvertrag für eine Immobilie. Dort finden Sie ein Referenzurteil, auf das Sie sich beziehen können. 

Die deutschen Gerichte sehen einen solchen Schadenersatz für den Verkäufer erst recht als unzulässig an, wenn der Vertrag nicht notariell beglaubigt wurde. Das ist zwar grundsätzlich keine Pflicht, erhöht aber die Wirksamkeit. So gibt es ohne Notar keine wirksame Verpflichtung zum Kauf/Verkauf. 

Die Frage der Vertragsverletzung durch den Verkäufer durch das nicht gelöschte Angebot könnten Sie ggf. als Druckmittel verwenden, falls der Verkäufer auf seinem Schadenersatz besteht, indem Sie ihm androhen, Ihrerseits einen Schadenersatz für seine Vertragsverletzung zu fordern. Allerdings ist Ihnen ja auch kein realer Schaden entstanden, weil Sie selbst auf den Kauf verzichtet haben. So gesehen können hier also beide Seiten ein bisschen "säbelrasseln", aber letztlich bekäme wohl keiner vor Gericht einen Schadenersatz zugesprochen. 

Gruß vom CCM-Team