Sachmangel nach Wohnungskauf

Question

Hallo zusammen,

wir haben Ende Januar 2020 eine kleine Wohnung und den dazugehörigen Tiefgaragenstellplatz gekauft. Zwei Monate später haben wir einen Brief von der Hausverwaltung bekommen, dass während der jährlichen Wartungsarbeiten festgestellt wurde, dass unser Tiefgaragenstellplatz eine erhebliche Durchbruchsgefahr hat und deswegen renoviert werden sollte. Wir haben auch ein Angebot erhalten, die Kosten betragen ca. 5000 €. Die Beauftragung ist natürlich keine Pflicht, aber ich hafte ab sofort, falls irgendwas passiert. Bei der Wohnungsbesichtigung wurde uns bestätigt, dass keine Reparaturarbeiten anstehen.

Ich habe sofort die Firma angerufen und mir wurde mitgeteilt, dass bereits 2018 ein Schreiben bzgl. des Problems an die vorherige Eigentümerin (mittlerweile verstorben) gesendet wurde. Die Verkäuferin (Verwandte der verstorbenen Eigentümerin) hat die Schlüssel zur Wohnung Ende 2019 vom Nachlassverwalter erhalten und laut Makler und Verkäuferin haben sie das Anschreiben von 2018 über den Zustand des Stellplatzes nicht vorliegen. Der Nachlassverwalter hat alle relevanten Unterlagen der verstorbenen Eigentümerin an sich genommen.

Wir haben damals in den Vertrag aufgenommen, dass die Verkäuferin für versteckte Sachmängel nicht haftet:

Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand eingehend besichtigt; er kauft ihn im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand. Der Veräußerer versichert in Kenntnis seiner insoweit gegebenen Aufklärungspflicht, dass ihm versteckte Sachmängel des Vertragsgegenstands, insbesondere auch schädliche Bodenveränderungen und Altlasten im Sinne des Bundes-Bodenschutzgesetzes, nicht bekannt sind. Ein bestimmtes Flächenmaß des Grundstücks sowie eine bestimmte Wohn- und Nutzfläche wird vom Veräußerer nicht geschuldet. Alle Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der ggf. mitverkauften beweglichen Sachen sind - soweit nachfolgend nicht abweichend bestimmt - ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere für Beschaffenheit, Verwendbarkeit und Ertrag. Ausgeschlossen sind auch alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Veräußerer handelt vorsätzlich. Bezüglich der ggf. mitverkauften beweglichen Sachen schuldet der Veräußerer ausdrücklich auch insoweit lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang. Ausgenommen von vorstehendem Haftungsausschluss sind jedoch die gesetzlichen Ansprüche für solche Sachmängel, die erst nach Besichtigung bzw. Vertragsschluss entstanden sind und die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen; die Verjährung für Ansprüche wegen solcher Mängel wird jedoch auf drei Monate ab Übergabe - außer bei Vorsatz - verkürzt.

Meine Frage: Es gibt ein offizielles Schreiben von 2018, wo das Problem bereits kommuniziert wurde. Falls die Verkäuferin das Schreiben tatsächlich nicht kennt und keine Mängel verschwiegen hat (was ich auch glaube, um ehrlich zu sein), haftet sie trotzdem für das Problem als "Erbin"? Soll ich versuchen, mich mit der Verkäuferin zu einigen, oder direkt einen Anwalt beauftragen? Habe ich überhaupt eine Chance, dass ich einen Fall erfolgreich vor Gericht gewinnen kann?

Viele Grüße
Anka

SilkeCCM · Accepted Answer

Hallo,

das Gesetz (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) gibt Ihnen grundsätzlich bis zu fünf Jahre nach dem Kauf Zeit, einen versteckten Sachmangel an einer Immobilie geltend zu machen. Sie haben in Ihrem Vertrag leider zugestimmt, diese Gewährleistung des Verkäufers auf drei Monate zu verkürzen, die hier bereits verstrichen sind. Nur bei Vorsatz ist der Ausschluss einer Gewährleistung per Vertrag nicht möglich. Dabei liegt die Beweislast beim Käufer, also bei Ihnen. Das heißt Sie können die Verkäuferin nur haftbar machen, wenn Sie nachweisen können, dass diese den Mangel kannte, aber bewusst verschwiegen hat. 

Durch das Schreiben können Sie die Vorzeitigkeit des versteckten Mangels zumindest zweifelsfrei beweisen. Aber der Nachweis, dass die Verkäuferin davon wusste, dürfte schwer sein - falls sie es denn wusste, denn als der Schaden bekannt wurde, war sie ja noch nicht die Eigentümerin und wurde demnach auch nicht direkt darüber informiert. Sie könnten allerdings mal bei der Hausverwaltung nachfragen, ob nach dem Tod der Eigentümerin ein Gespräch mit der Erbin, also der Verkäuferin, stattgefunden hat und darin der Mangel erwähnt wurde, sie also doch Kenntnis davon hatte. 

Gruß vom CCM-Team